Какво е АДСИЦ (REIT) и как се инвестира в имоти, без да купуваш имот?

Изображението е генерирано с ИИ

Какво е REIT и как работи по света?

REIT (Real Estate Investment Trust — дружество за инвестиции в недвижими имоти) е компания, която притежава и обикновено управлява имоти, носещи доход: офис сгради, търговски центрове, жилища, хотели, складове. Така го описва Комисията по ценните книжа и борсите на САЩ (SEC) в своя портал за инвеститори. Идеята е проста: вместо да купиш цял имот, купуваш акции на дружеството и получаваш дял от наемите.

Много REIT са публични — акциите им се търгуват на борса и се купуват през брокер. Други са регистрирани, но не се търгуват на борса (нетъргувани REIT); за тях SEC предупреждава, че продажбата е трудна, а стойността на дела дълго време остава неясна.

Отличителното при REIT е задължението да раздава печалбата. В САЩ, за да ползва данъчния режим на REIT, дружеството трябва да разпределя като дивидент поне 90 % от облагаемия си доход и да има поне 100 акционери — така пише в указанията на американската данъчна служба (IRS). Подобни правила има в много държави. В България те са записани в отделен закон, а дружествата се наричат АДСИЦ.

Какво е АДСИЦ — българският REIT?

АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел. Определението е в чл. 4, ал. 1 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС): дружество, което инвестира парите, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти или във вземания. По чл. 4, ал. 2 фирмата задължително съдържа обозначението „акционерно дружество със специална инвестиционна цел“ или абревиатурата „АДСИЦ“ — никой друг няма право на тях (ал. 3).

Чл. 5 изброява какво може да прави: да набира средства чрез ценни книжа; да купува имоти и вещни права върху имоти, да строи и подобрява, за да ги предоставя за управление, отдава под наем, лизинг или аренда, и да ги продава; или да купува и продава вземания. Други дейности са забранени, освен пряко свързаните с тях и позволените от самия закон (чл. 5, ал. 2), а дружеството инвестира или само в имоти, или само във вземания (ал. 3).

Трябва му лиценз от Комисията за финансов надзор (чл. 11) и начален капитал не по-малък от 250 000 € (чл. 7, ал. 1, в сила от 1 януари 2026 г.). Според годишния отчет на КФН за 2024 г. в края на годината лицензираните АДСИЦ са 49 — 40 инвестират в недвижими имоти и земеделска земя, а 9 — във вземания.

Как печели акционерът — дивиденти и цена на акцията?

Доходът идва по два начина. Първият е дивидентът. Чл. 29, ал. 1 от ЗДСИЦДС задължава дружеството да разпределя като годишен дивидент не по-малко от 90 % от печалбата за финансовата година, изчислена по правилата на ал. 3 — счетоводната печалба се коригира, например с преоценките на имотите. Дивидентът се изплаща до 12 месеца след края на годината, а по ал. 2 дружеството може да плаща и шестмесечен дивидент. Важно: задължението е за дял от печалбата, не за фиксирана сума. Ако няма печалба, няма и дивидент.

Вторият начин е цената на акцията. Тя се определя от търсенето и предлагането на борсата и може да е и над, и под стойността на имотите, които стоят зад нея. Дружеството не изкупува акциите ти обратно по „вътрешна“ стойност — продаваш ги на друг инвеститор по пазарна цена. Затова резултатът ти зависи и от момента на покупка и продажба, не само от наемите.

И дивидентът, и печалбата от продажба имат данъчно третиране по ЗДДФЛ — виж таблицата и въпросите по-долу.

Кой контролира АДСИЦ и какви правила го ограничават?

Надзорът е на Комисията за финансов надзор (КФН) — чл. 3, ал. 1 ЗДСИЦДС. Тя издава лиценза (чл. 11), одобрява промените в устава и договорите с външни изпълнители (чл. 15 и чл. 27, ал. 5) и може да отнеме лиценза (чл. 16) — при нарушения, но и ако дружеството например не започне дейност до 12 месеца или престане да отговаря на условията за лиценза.

Законът слага и няколко „предпазни колана“ за акционерите:

• парите и ценните книжа на дружеството се пазят в банка депозитар, през която минават плащанията (чл. 19);
• имот се купува или продава само след оценка от независим оценител, като цената при покупка не може да е с повече от 5 % над оценката, а при продажба — с повече от 5 % под нея, освен при изключителни обстоятелства, които ръководството трябва да обясни в отчетите (чл. 22, ал. 1 и 6); изключение: земеделска земя под 10 000 € може да се купи без предварителна оценка (ал. 7);
• имотите се преоценяват към края на всяка година (чл. 23);
• дружеството не може да дава заеми, а взема заеми само от банки и само: за да придобие имотите (или вземанията), в които инвестира, и да въведе имотите в експлоатация, или краткосрочно — до 12 месеца и до 20 % от активите — за да плати лихвите по тези кредити и облигации (чл. 26, ал. 2);
• може да издава облигации, които да се търгуват на регулиран пазар;
• не може да обезпечава чужди дългове — с едно-единствено изключение: банкови кредити на свое дъщерно дружество, и то само с предварително одобрение на общото събрание на акционерите (чл. 26, ал. 1);
• строежите и подобренията на имотите не се правят от самото дружество, а задължително се възлагат на външни търговски дружества (чл. 27, ал. 1 и 2); поддръжката и експлоатацията на имотите, счетоводството и събирането на вземанията може — но не е задължително — да се възлагат на трети лица (ал. 3).

АДСИЦ е и публично дружество: публикува отчети с допълнителна информация — например какъв дял от имотите е отдаден под наем (чл. 31, ал. 1).

Как се купуват акции на АДСИЦ и къде е списъкът им?

Сам не можеш да търгуваш на борсата — това казва и КФН в отговорите си за инвеститори: сделките минават през лицензиран инвестиционен посредник, а брокерите са негови служители. Членове на Българската фондова борса (БФБ) могат да бъдат инвестиционни посредници с лиценз по Закона за пазарите на финансови инструменти и банки с лиценз от БНБ — така пише в условията за членство на БФБ; списъкът на членовете е публичен.

Стъпките: избираш посредник; проверяваш лиценза му в регистъра на КФН — Комисията съветва да го направиш, преди да ползваш услугата; сключваш договор; внасяш пари по сметката си и подаваш поръчка за покупка на конкретна емисия. Посредникът удържа комисиона по своята тарифа.

На БФБ акциите на АДСИЦ са в отделен „Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел“ — към 25 септември 2026 г. в него има 17 емисии на Основния пазар и 33 на Алтернативния пазар BaSE (Пазарни сегменти, БФБ). Борсата поддържа и индекс BGREIT. Пълният списък на лицензираните дружества е в публичния регистър на поднадзорните лица на КФН, достъпен през fsc.bg.

Какви са рисковете?

АДСИЦ не е депозит и доходът от него не е сигурен. Основните рискове:

1. Цена на акцията. Може да падне под цената, на която си купил, дори имотите да са същите — пазарът оценява и лихвите, и очакванията.
2. Ликвидност. Продаваш, само ако има купувач. При малки емисии сделките са редки, а разликата между цена „купува“ и „продава“ — голяма.
3. Наематели. Ако имот стои празен или наемателят спре да плаща, приходите падат. АДСИЦ, което инвестира в имоти, трябва към края на всяко тримесечие да държи в имоти поне 70 % от активите си (чл. 5, ал. 7) — затова основната част от парите му остава в имоти и когато наемите паднат.
4. Лихви и дълг. Дружеството може да финансира покупки с банкови кредити и облигации (чл. 26, ал. 2); по-скъпите кредити намаляват печалбата за разпределяне.
5. Оценки. Печалбата и стойността на активите зависят от оценките на имотите (чл. 22 и чл. 23) — те са експертна преценка, не пазарна сделка.
6. Управление. Дружеството може да възложи на външни фирми поддръжката на имотите, счетоводството и събирането на вземания (чл. 27, ал. 3). Тогава възнаграждението им влиза в разходите за управление, чийто таван е записан в устава (чл. 9, ал. 1, т. 5).

Преди да купиш, прочети проспекта и последните отчети на дружеството.

АДСИЦ, собствен имот или фонд за имоти — какви са разликите?

Таблицата сравнява по проверими критерии, без да казва кое е „по-добро“ — това зависи от парите, времето и целите ти. Редът „Данъци“ е за физическо лице по ЗДДФЛ в редакцията, която прочетохме на 25 септември 2026 г.

Ако искаш темата разгърната с примери, в книгата „Алтернативните инвестиции“ на Мартин Горданов има отделна глава за нея — „REITs — Да бъдеш наемодател, без да сменяш крушки (Уроците на Майкъл Бъри)“.

Източници